İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası – Güncel 2025

İzale-i şuyu davası, birden çok kişinin ortak mülkiyetinde bulunan bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen özel nitelikte bir dava türüdür. Hukukumuzda birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılmaktadır. Paydaşlardan herhangi biri, ortaklığın devamını istemediği takdirde, izale-i şuyu davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, genellikle miras kalan taşınmaz mallar, hisseli arsalar veya birlikte satın alınmış taşınmazlar gibi durumlarda gündeme gelmektedir.

Bu dava türü, hukuk sistemimizde önemli bir yer teşkil etmektedir çünkü mal ortaklıkları çoğu zaman taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açmakta ve bu anlaşmazlıkların çözümlenmesi için yargı yoluna başvurulması kaçınılmaz olmaktadır. Davada amaç, birlikte mülkiyetin sona erdirilmesi suretiyle taşınır ya da taşınmaz malın ferdi mülkiyete geçmesini sağlamaktır. Bu geçiş, aynen taksim ya da satış suretiyle gerçekleşebilir. Taraflar arasında anlaşma yoksa mahkeme, malın aynen taksim yoluyla paylaştırılamayacağını tespit ederse satış yolunu benimseyerek malın nakde çevrilip bedelin paylaştırılmasına hükmeder​.

İzale-İ Şuyu Davasının Hukuki Dayanağı

İzale-i şuyu davası, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, birlikte mülkiyetin sona erdirilmesini sağlayan bir yenilik doğuran davadır. Özellikle TMK m. 698/1’de, “Paydaşlardan her biri, diğer paydaşlara karşı, birlikte mülkiyetin sona erdirilmesini dava yoluyla talep edebilir.” ifadesiyle açık bir biçimde düzenleme yapılmıştır. Bu hüküm doğrultusunda, birlikte mülkiyetin devamı yönünde bir zorunluluk bulunmamakta; her bir paydaşa, bu mülkiyet ilişkisini sona erdirme hakkı tanınmaktadır​.

Hukuki dayanak olarak sadece TMK değil, aynı zamanda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda yer alan hükümler ile İcra ve İflas Kanunu’nun özellikle satış süreciyle ilgili düzenlemeleri de dikkate alınmalıdır. İzale-i şuyu davalarının görüldüğü mahkemeler sulh hukuk mahkemeleri olup, davalar basit yargılama usulüne tabidir. TMK dışında ayrıca Yargıtay içtihatları da bu konuda önemli yönlendirici kaynaklar sunar. Ortaklığın giderilmesi süreci, iki aşamalı olup, ilk aşamada ortaklığın sona erdirilmesine karar verilmekte, ikinci aşamada ise infaz süreci başlatılmaktadır​.

İzale-İ Şuyu Davası Niçin Açılır?

İzale-i şuyu davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetinde bulunan malların taraflar arasında fiili olarak paylaşılmasının mümkün olmaması veya taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde açılmaktadır. Bu davalar genellikle miras kalan taşınmazlar, ortaklaşa satın alınan arsalar veya müşterek hisseli taşınmazlar için gündeme gelir. Ortakların birlikte mülkiyet ilişkisinin devamını istememeleri halinde bu dava ile ferdi mülkiyete geçiş amaçlanmaktadır.

Davanın açılmasının temel gerekçesi, birlikte mülkiyetin kişisel ve ekonomik hakları sınırlandırmasıdır. Özellikle uzun süren anlaşmazlıklar, ortaklardan birinin maldan faydalanamaması ya da taşınmazın geliştirilememesi gibi durumlar, izale-i şuyu davasını zorunlu kılmaktadır. Bu sayede taraflar arasındaki ortaklık ilişkisi sona erdirilerek, her biri kendi hissesine düşen payla bireysel tasarrufta bulunabilmektedir​.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Elbirliği mülkiyeti, birden çok kimsenin, belirli paylara ayrılmaksızın bir mal üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olması durumudur. Bu tür mülkiyet ilişkisinde her ortak, malın tamamı üzerinde hak sahibidir; ancak bu hak, diğer ortakların haklarını sınırlayacak şekilde bireysel tasarrufa izin vermez. Türk Medeni Kanunu’nun 701. ve devamı maddelerinde düzenlenen elbirliği mülkiyetinde pay oranları belirli değildir ve ortaklar arasında kişisel bir bağ (örneğin miras) bulunmaktadır.

Elbirliği mülkiyeti en çok miras hukuku çerçevesinde karşımıza çıkmakta olup, murisin malvarlığı, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hükümlerine göre paylaşılır. Bu mülkiyet türünde ortakların hiçbirisi tek başına malı tasarruf edemez; satamaz, kiralayamaz ya da üzerinde rehin tesis edemez. Bu nedenlerle elbirliği mülkiyetinin devamı uygulamada çoğu zaman sorun yaratmakta ve ortaklardan biri ya da birkaçı izale-i şuyu davası açarak bu birlikteliği sonlandırmak istemektedir​.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paylı mülkiyet, bir mal üzerinde birden çok kişinin belirli paylara sahip olduğu birlikte mülkiyet biçimidir. TMK m. 688’e göre, “Paylı mülkiyette her bir paydaş, kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisine sahiptir.” Paylı mülkiyete konu olan mal, fiziksel olarak bölünmemiş olmakla birlikte, maliklerin payları belirlidir ve her biri kendi payı üzerinde işlem yapabilir. Bu özellik, elbirliği mülkiyetinden ayrıldığı temel noktadır.

Paylı mülkiyet ilişkisi hukuki işlemlerle (satış, bağış vb.) kurulabileceği gibi, bir elbirliği mülkiyetinin mahkeme kararıyla paylı mülkiyete çevrilmesiyle de oluşabilir. Her bir paydaşın sahip olduğu pay, tescil edilerek tapuya işlenir. Bu pay, başkasına devredilebilir, rehin edilebilir ve haczedilebilir. Uygulamada paylı mülkiyet ilişkisi özellikle taşınmaz mallarda sıklıkla görülmekte, ancak bu ilişki de zamanla anlaşmazlıklara yol açabildiğinden izale-i şuyu davası ile sona erdirilmesi talep edilmektedir​.

İzale-İ Şuyu Davasında Paylaşım Yöntemi

İzale-i şuyu davalarında ortaklığın giderilmesi, esas olarak iki yöntemle gerçekleştirilmektedir: aynen taksim ve satış yoluyla tasfiye. Paydaşlar arasında anlaşma varsa paylaşım rızai olarak yapılabilir. Ancak anlaşma sağlanamayan durumlarda mahkeme tarafından kazaen (kazai) paylaşım yöntemine başvurulur. Mahkeme, öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Taksim mümkün değilse, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünebildiği durumlarda uygulanır. Özellikle tarla, arsa gibi taşınmazların bölünebilirliği varsa, her bir paydaşa müstakil bir parça verilir. Ancak, taşınmaz bölünemez nitelikte ise ya da paylaşım ekonomik değer kaybına neden olacaksa bu yöntem uygulanmaz. Bu durumda izale-i şuyu satış yoluyla gerçekleştirilir. Aşağıdaki tabloda bu yöntemlerin karşılaştırması sunulmuştur:

Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi (Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu)

Aynen taksim, izale-i şuyu davalarında öncelikli olarak değerlendirilen paylaşım yöntemidir. Türk Medeni Kanunu’nda her ne kadar açıkça bu yöntem adıyla düzenlenmemişse de, yargı kararları ve uygulamada yerleşmiş içtihatlarla şekillenmiş bir yöntemdir. Bu yöntemde taşınmazın bölünebilir olması halinde, her bir paydaş kendi payını bağımsız bir şekilde alarak ortaklıktan çıkmış olur. Aynen taksim kararı verilebilmesi için taşınmazın niteliği, fiziksel olarak bölünmeye elverişli olup olmadığı, değer kaybına neden olmayacak şekilde taksim edilip edilemeyeceği gibi unsurlar dikkate alınır.

Mahkeme, aynen taksimin mümkün olup olmadığını öncelikle bilirkişi incelemesi ile belirler. Eğer bölünebilirlik varsa, tarafların anlaşması durumunda taksim yapılabilir. Anlaşma sağlanamıyorsa, kura usulüyle paylaştırma gerçekleştirilir. Ancak taşınmazın ifrazı imar mevzuatına aykırı düşüyorsa ya da paylaşım ciddi bir değer kaybına yol açacaksa mahkeme aynen taksim yerine satışa karar verir. Bu noktada özellikle tarımsal arazilerde ve aile mallarında aynen taksim yöntemi sıklıkla gündeme gelmektedir​.

Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi (Satış Suretiyle İzale-i Şuyu)

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ya da bu yöntem değer kaybına neden olacaksa, mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış yöntemi, çoğu izale-i şuyu davasında uygulanan yaygın bir çözümdür. Bu yöntemde, ortaklığa konu taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel, pay oranlarına göre taraflar arasında dağıtılır. Satış işlemi icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir ve satıştan elde edilen bedel, mahkeme gözetiminde hak sahiplerine dağıtılır.

Satış, paydaşlar arasında da yapılabilir; ancak bu istisnai bir durumdur. Uygulamada genellikle ihalenin kamuya açık şekilde yapılması tercih edilir. Ayrıca satışta taşınmaz üzerindeki takyidat (ipotek, haciz gibi) durumları dikkate alınır. Takyidatlar satış bedelinden düşülerek kalan miktar taraflara ödenir. Mahkeme, satış sonrası elde edilen bedelin paylaşımında çıkabilecek ihtilafları çözmek amacıyla, gerektiğinde paydaşlara avans verilmesini ya da satış bedelinin mahkemeye depo edilmesini de kararlaştırabilir​.

Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi ve Mirasın Paylaştırılması

Mirasçılar arasında doğan elbirliği mülkiyeti, miras bırakanın vefatıyla birlikte terekeye ait malların tamamı üzerinde tüm mirasçılara ortak malik sıfatı kazandırır. Bu ortaklık elbirliği mülkiyeti olarak adlandırılır ve mirasçılar arasında paylaşım yapılmadıkça bu birliktelik devam eder. Elbirliği mülkiyetinde pay oranları belirli olmadığından, mirasçılardan biri bu ortaklığı sonlandırmak ve kendi payını belirgin hale getirmek amacıyla izale-i şuyu davası açabilir.

Miras ortaklığı sona erdirilmeden mallar üzerinde tekil tasarruflar yapılamaz. Dolayısıyla paylaşım için mirasçılar arasında ya rızai paylaşım yapılması ya da anlaşma sağlanamıyorsa kazai paylaşım (mahkeme yoluyla) süreci başlatılması gerekir. TMK m. 640 ve devamında yer alan düzenlemeler, mirasın paylaşılmasında genel çerçeveyi belirler. Mirasçılardan birinin açacağı izale-i şuyu davasıyla birlikte, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse satış yoluna başvurularak mirasın tasfiyesi sağlanır. Bu durumda ortaklığın giderilmesi hem bireysel mülkiyetin sağlanması hem de ihtilafların çözümü bakımından hukuki ve pratik bir yol sunar​.

İzale-İ Şuyu Davasının Tarafları

İzale-i şuyu davasının taraflarını, paydaşlar ya da ortaklar oluşturur. Her paydaş veya ortak, bu davayı açma hakkına sahiptir ve davada taraf olarak yer alabilir. TMK m. 688 ve devamı uyarınca, her bir paydaş kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahip olduğundan, ortaklığın sona erdirilmesini talep etme yetkisi de bu kapsamda değerlendirilir. Davalı sıfatı ise, diğer paydaşlar ya da ortaklara aittir. Davada taraf olanların tamamı, ortaklığın sona erdirilmesinden doğrudan etkileneceğinden, dava ehliyetine sahip olmaları gerekir.

Taraflardan biri ehliyetsiz (örneğin küçük ya da kısıtlı) ise, bu kişiyi temsil eden veli veya vasi davada yer almalıdır. Aynı şekilde, ölen bir ortağın mirasçıları davada yer alacaksa, mirasçılık belgesi sunmaları gerekir. Tüzel kişiler de (örneğin belediye, vakıf) taraf olabilir. Bunun yanında bazı durumlarda alacaklıların veya iflas idaresinin de dava açma veya davaya katılma hakları bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarında, davada tarafların tam ve doğru belirlenmesi kamu düzenine ilişkin olarak değerlendirilmekte ve eksik taraf teşkilinin davanın reddine yol açabileceği belirtilmektedir​.

İzale-İ Şuyu Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

İzale-i şuyu davalarında görevli mahkeme, taşınmazın niteliğine bakılmaksızın her zaman sulh hukuk mahkemesidir. Bu durum, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun m. 4. maddesi ve ilgili yargı içtihatları çerçevesinde netlik kazanmıştır. Sulh hukuk mahkemesi, izale-i şuyu davasında sadece ortaklığın giderilmesine karar vermekle kalmaz; aynen taksim ya da satış yöntemine de hükmeder. Bu sebeple görevli mahkemenin doğru belirlenmesi davanın hukuka uygun yürütülmesi açısından oldukça önemlidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmaz mallar bakımından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme yetkisi üzerinde taraflar anlaşma yoluyla değişiklik yapamazlar. Eğer dava konusu taşınır mal ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Hem taşınır hem taşınmaz mallar birlikte davaya konu ediliyorsa, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olur. Yetki itirazı ilk itiraz olarak ileri sürülmeli; aksi halde davaya o mahkemede devam edilecektir​.

İzale-İ Şuyu Davasında Arabuluculuk

İzale-i şuyu davaları, dava şartı arabuluculuğa tabi olmayan dava türleri arasındadır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında sadece belirli türdeki özel hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Ortaklığın giderilmesi davaları ise, ayni haklara ilişkin olup, niteliği gereği yargılamayı gerektiren bir tasfiye sürecine tabidir. Bu nedenle arabuluculuk bu davalarda dava şartı değildir; ancak taraflar isterse ihtiyari olarak arabuluculuk yoluna başvurabilirler.

İhtiyari arabuluculuk sürecinde taraflar bir arabulucu eşliğinde ortaklığın nasıl sona erdirileceği konusunda uzlaşma sağlayabilirler. Bu durumda, anlaşma sağlandığında dava açılmasına gerek kalmaz. Ancak anlaşma sağlanamazsa, taraflardan biri doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurarak izale-i şuyu davası açabilir. Dolayısıyla arabuluculuk süreci, taraflar arasındaki uyuşmazlığı dava açmadan çözmek için alternatif bir yol olarak değerlendirilebilir​.

İzale-İ Şuyu Davasında Satış Bedelinin Belirlenmesi

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verildiğinde, taşınmazın değerinin belirlenmesi büyük önem taşır. Bu değerin belirlenmesi, hem ihalenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi hem de paydaşlar arasında hakkaniyete uygun bir dağıtım yapılabilmesi açısından gereklidir. Mahkeme bu aşamada, genellikle bilirkişi marifetiyle taşınmazın kıymet takdirini yaptırır. Bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge, imar durumu ve emsal satışlar gibi unsurlar dikkate alınır.

Satış bedelinin doğru şekilde belirlenmesi, özellikle açık artırma sürecinde taşınmazın gerçek değerine yakın bir tutarla satılmasını sağlar. Aksi takdirde, düşük bedelle gerçekleşen satışlar hem paydaşların zararına olur hem de satışa fesat karıştırıldığına dair itirazlara neden olabilir. Satıştan elde edilen toplam gelir, paydaşların hisseleri oranında bölüştürülür. Bu noktada satış bedelinin eksik tespiti, tüm sürecin hakkaniyet ilkesine aykırı şekilde yürütülmesine neden olabilir​.

İzale-İ Şuyu Davasında Kıymet Takdiri ve İtiraz

İzale-i şuyu davalarında kıymet takdiri, satışa konu taşınmazın adil bir bedelle elden çıkarılmasını temin eden en kritik aşamalardan biridir. Bu işlem, genellikle mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişiler tarafından yapılır ve hazırlanan rapor dosyaya sunulur. Kıymet takdiri, taşınmazın konumu, fiziki durumu, arsa payı, imar durumu, altyapı olanakları gibi birçok kriterin dikkate alınması suretiyle gerçekleştirilir.

Taraflar, bilirkişi raporuna karşı itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz durumunda mahkeme, yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırabileceği gibi önceki raporu yeterli bularak dosyayı karara da bağlayabilir. Kıymet takdiri neticesinde belirlenen değer, icra satışında muhammen bedel olarak esas alınır. Bu bedel, satış ilanlarında da yer alır ve taşınmazın alt sınır değeri olarak kabul edilir. Bu aşamada yapılan hatalar veya eksik

İzale-İ Şuyu Davasında Avukatlık Ücreti

İzale-i şuyu davalarında avukatlık ücreti, dava sonunda haklı çıkan tarafa yüklenir ve genellikle nispi vekâlet ücretine tabi olur. Uyuşmazlığın konusu ayni hak olduğu için, mahkemece hükmolunan vekâlet ücreti 6100 sayılı HMK ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) hükümleri doğrultusunda belirlenir. Eğer dava aynen taksimle sonuçlanmışsa, avukatlık ücreti bu taksim sonucunda elde edilen değere göre hesaplanır. Satış yoluyla sonuçlanan davalarda ise satış bedeli esas alınır.

Dava açan tarafın avukatı varsa, karşı taraf aleyhine hükmedilen vekâlet ücreti karşı tarafa yüklenir. Ancak tarafların anlaşma yoluyla ortaklığı sona erdirmesi ya da davayı sulh ile sonuçlandırması halinde, vekâlet ücreti hakkında özel düzenleme yapılabilir. Ayrıca bazı durumlarda mahkeme, dava açan tarafın avukatı olsa dahi karşı tarafa vekâlet ücreti yüklemeyebilir; bu durum genellikle iyi niyetle dava açılması ve karşı tarafın kusursuz olması hallerinde gündeme gelir​.

İzale-İ Şuyu Davasında Harç ve Yargılama Giderleri

İzale-i şuyu davaları, ayni haklara ilişkin olduğundan nispi harca tabidir. Harç miktarı, dava konusunun değerine göre değişiklik gösterir. Dava başında ödenen peşin harç, genellikle dava dilekçesinde belirtilen değere göre hesaplanır ve davanın türüne göre maktu veya nispi olabilir. Eğer dava sonucunda aynen taksim kararı verilirse, her paydaş kendi payı oranında harç öder. Satış kararı verilmişse, satıştan elde edilen bedelden yargılama harçları kesilir.

Yargılama giderlerine, bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafları ve tanık ücretleri gibi kalemler dâhildir. Bu giderler ilk etapta davayı açan tarafça karşılanır; ancak dava sonucunda, yargılama masrafları genel kural olarak davada haksız çıkan tarafa yüklenir. Yani, ortaklığın sona erdirilmesini istemeyen ve haksız çıkan taraf, tüm masrafları ödemekle yükümlü olur. Satış durumunda, masraflar satış bedelinden mahsup edilir ve paydaşlara kalan bakiye dağıtılır​.

İzale-İ Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i şuyu davalarının süresi, davanın niteliğine, taşınmazın özelliklerine ve taraflar arasındaki anlaşmazlık seviyesine bağlı olarak değişkenlik gösterir. Genel olarak dava süreci iki aşamadan oluşur: birinci aşama, mahkeme tarafından ortaklığın giderilmesine ilişkin kararın verilmesi sürecidir; ikinci aşama ise bu kararın infazıdır. İlk aşama, keşif, bilirkişi incelemesi, duruşmalar gibi işlemler nedeniyle ortalama 6 ila 18 ay sürebilmektedir. Taraflar arasında anlaşma bulunmaması ya da itirazların olması halinde bu süre daha da uzayabilir.

İkinci aşama ise, kararın kesinleşmesinden sonra başlar ve icra müdürlüğü tarafından yürütülen satış işlemlerini içerir. Bu aşamada, satış ilanının verilmesi, ihalenin yapılması, satış bedelinin toplanması ve paylaştırılması gibi işlemler gerçekleştirilir. Satış süreci de ortalama 6 ayı bulabilir. Dolayısıyla bir izale-i şuyu davası, infaz süreci dahil edildiğinde genellikle 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanır. Ancak dosya yoğunluğu, tarafların itirazları, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar ve temyiz süreci gibi etkenler, dava süresini önemli ölçüde uzatabilir​.

Paydaşlardan Birine Ulaşılamaması (Tebligat Yapılamaması) ve İlanen Tebligat

İzale-i şuyu davası, tüm paydaşların davaya dâhil edilmesini ve usulüne uygun şekilde haberdar edilmesini gerektirir. Bu bağlamda davalı taraflardan herhangi birine ulaşılamaması halinde, öncelikle adres araştırması yapılır. Tebligat Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre, adresi bilinemeyen kişilere tebligat yapılabilmesi için tüm yasal yolların tükenmiş olması gerekir. Bu durumda mahkeme, tebligatın ilanen yapılmasına karar verebilir.

İlanen tebligat, mahkeme kararıyla resmi gazetede veya yerel gazetede ilan yoluyla yapılır. Tebligat süresi dolduktan sonra ilgili kişinin davadan haberdar olduğu varsayılır ve yargılamaya devam edilir. Bu yöntem, özellikle yurtdışında yaşayan paydaşlar veya mirasçılar açısından uygulamada sıkça kullanılmaktadır. Ancak bu durumda mahkeme, kişinin savunma hakkını zedelememek adına süreleri titizlikle hesaplar ve taraflara ek süre tanıyabilir​.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti ve Ortaklığın Giderilmesi Davası Arasındaki İlişki

Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde bulunan ve asıl taşınmazdan bağımsız bir ekonomik değere sahip olan yapılar, dikili ağaçlar veya sair tesislerdir. İzale-i şuyu davalarında taşınmazın üzerinde bulunan muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi, paylaşım sürecinde önemli bir mesele olarak karşımıza çıkar. Eğer muhdesatın kime ait olduğu konusunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa, bu durum ortaklığın giderilmesi davasının seyrini doğrudan etkiler.

Mahkeme, öncelikle muhdesatın aidiyetinin kimde olduğunu tespit etmek zorundadır. Aksi halde taşınmazın paylaşımı ya da satışı adil bir şekilde gerçekleştirilemez. Muhdesatın aidiyetine ilişkin ayrı bir dava açılması da gerekebilir. Bu dava sonuçlanana kadar, ortaklığın giderilmesi davası bekletici mesele yapılır. Muhdesatın kime ait olduğu belirlendikten sonra, paylaşım veya satış işlemi bu bilgiler ışığında gerçekleştirilir. Bu bağlamda muhdesat, hem taşınmazın değerini hem de paylaştırma esaslarını etkileyen önemli bir unsurdur​.

İzale-İ Şuyu Davasında Tarımsal Araziler Sorunu ve Ehil Mirasçılık

İzale-i şuyu davalarında tarımsal arazilerin paylaşımı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 6537 sayılı Kanun hükümleri doğrultusunda özel bir düzenlemeye tabidir. Tarımsal arazilerde amaç, arazinin bölünerek ekonomik değerini kaybetmesinin önlenmesidir. Bu nedenle mahkeme, tarımsal arazilerde izale-i şuyu kararı verirken, öncelikle ehil mirasçıya devri yöntemini değerlendirir.

Ehil mirasçı, arazinin tarımsal üretimini sürdürebilecek kapasitede olan kişidir. Eğer mirasçılar arasında bir anlaşmaya varılamazsa, mahkemece yapılan değerlendirme sonucunda arazinin ehil mirasçıya bırakılmasına ve diğer mirasçılara bedelinin ödenmesine karar verilebilir. Bu süreçte bilirkişi raporları, mirasçıların tarımsal faaliyet deneyimi ve ekonomik durumu gibi unsurlar dikkate alınır. Tarımsal arazilerde aynen taksimin kural olarak yasaklandığı durumlarda, satış yerine ehil mirasçıya devrin tercih edilmesi, hem yasal hem de ekonomik bir zorunluluk olarak ortaya çıkar​.

İzale-İ Şuyu Davasının Alacaklılar Tarafından Açılması

İzale-i şuyu davası sadece paydaşlar tarafından değil, bazı durumlarda alacaklılar tarafından da açılabilir. Borçlunun paylı mülkiyetteki veya elbirliği mülkiyetindeki hissesine haciz konulmuşsa ve alacaklı, hacizden sonuç alamıyorsa, alacaklının talebi üzerine ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu durum, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde düzenlenmiş olup, Yargıtay içtihatları da bu hakkı alacaklı lehine geniş yorumlamaktadır.

Alacaklı, borçlunun payının satışa konu edilmesini sağlayarak alacağını tahsil etmeye çalışır. Eğer taşınmazın bölünmesi mümkün değilse ya da ekonomik olarak verimli olmayacaksa, mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Alacaklı, bu davayı açarken borçlunun diğer paydaşlarını da davalı olarak göstermek zorundadır. Alacaklı lehine verilen bu dava açma hakkı, uygulamada özellikle icra takibi sonucu elde edilemeyen alacakların tahsilinde etkili bir yöntem olarak kullanılmaktadır​.

İzale-İ Şuyu Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

Aynen Taksimin Mümkün Olmadığı Hallerde Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesine Karar Verilmelidir

Taşınmazların aynen taksimi mümkün değilse veya bölünme ekonomik değer kaybına yol açacaksa satış yoluna gidilmelidir. Taşınmazlar üzerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemeleri sonucu, fiziken bölünmenin mümkün olmadığı ve değer kaybına sebep olacağı anlaşıldığında, mahkemenin satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmetmesi zorunludur.

“Dava konusu taşınmazlar üzerinde taraflar arasında paylı mülkiyet ilişkisi bulunmaktadır. Yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda taşınmazların fiziki olarak bölünebilir nitelikte olmadığı ve bölünmesi halinde ekonomik değer kaybı yaşanacağı anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemenin, aynen taksim değil, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Künye:
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/1434 E., 2020/5675 K., T. 10.11.2020​

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Ortaklığın Giderilmesinden Önce Yapılmalıdır

Muhdesatın kime ait olduğuna ilişkin uyuşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi kararı verilmeden önce muhdesatın aidiyeti mahkemece kesin şekilde belirlenmelidir.

“Dava konusu taşınmaz üzerinde paydaşlardan biri tarafından muhdesat inşa edildiği iddiası bulunmaktadır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti hususunda taraflar arasında uyuşmazlık çıkmıştır. Mahkemece, öncelikle muhdesatın hangi tarafa ait olduğunun tespiti için ayrı bir dava açılması ve sonucunun beklenmesi gerekirken, bu konuda gerekli araştırma yapılmaksızın ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

Künye:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/4510 E., 2021/2050 K., T. 23.06.2021​

Tarımsal Arazilerde Öncelik Ehil Mirasçıya Devirdedir

Tarımsal nitelikteki taşınmazlarda bölünme mümkün değilse, öncelikle ehil mirasçı belirlenerek taşınmazın ona devrine karar verilmelidir.

“Dava konusu taşınmaz tarımsal niteliktedir. 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri gereğince tarımsal arazilerde bölünmenin mümkün olmadığı ve öncelikle ehil mirasçıya devredilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Mahkemece, ehil mirasçının belirlenmesi yönünde gerekli araştırma yapılmaksızın satış kararı verilmesi isabetsiz olup, kararın bozulması gerekmiştir.”

Künye:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2021/3724 E., 2022/1457 K., T. 15.03.2022​

Satış Kararı Verildiyse Kıymet Takdiri Mutlaka Yapılmalıdır

Satışla ortaklık giderilmesine karar verilen davalarda, satış öncesi taşınmazın değerinin doğru şekilde bilirkişi raporu ile tespit edilmesi zorunludur.

“Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen dosyada, taşınmazın muhammen bedelinin tespiti için bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri yapılması gerekir. Ancak dava dosyasında taşınmazın değerinin belirlenmesi yönünde bir işlem yapılmaksızın satışa karar verildiği görülmektedir. Bu durumda satışın sağlıklı yapılabilmesi için kıymet takdiri yapılması ve satış ilanlarında bu değerin belirtilmesi zorunludur.”

Künye:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/14-2003 E., 2019/502 K., T. 21.03.2019​

Paydaşlardan Birine Ulaşılamıyorsa İlanen Tebligat Yapılmalıdır

İzale-i şuyu davasında taraflardan birine tebligat yapılamıyorsa, mahkemece ilanen tebligat yoluna başvurulmalıdır.

“Davalılardan birine yapılan tebligatın iade edilmesi üzerine, usulüne uygun adres araştırması yapılmadan dosya işlemden kaldırılmıştır. Oysa ki, Tebligat Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri uyarınca, adres araştırması yapıldıktan sonra adres tespit edilemezse, ilanen tebligat yoluna gidilmesi gerekir. Mahkemenin bu hususu dikkate almaksızın dosyayı işlemden kaldırması doğru bulunmamıştır.”

Künye:
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2020/2975 E., 2021/6054 K., T. 15.12.2021​

Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda İzale-i Şuyu Davası Açılamaz

Bağımsız bölümler üzerinde kurulu kat mülkiyeti bulunan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

“Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olduğu anlaşılmaktadır. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde ortaklık ilişkisi bulunmadığından, bu tür taşınmazlarda izale-i şuyu davası açılamaz. Mahkemece, taşınmazın kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı olduğunun dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasına girilmesi doğru görülmemiştir.”

Künye:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2019/5012 E., 2020/1086 K., T. 05.03.2020

Satış Sonucunda Elde Edilen Bedel Taraflar Arasında Hisseleri Oranında Paylaştırılmalıdır

Ortaklığın giderilmesi sonucu yapılan satıştan elde edilen bedel, tarafların tapudaki pay oranlarına göre dağıtılmalıdır.

“İzale-i şuyu davası sonucunda taşınmaz satış suretiyle ortaklığın giderilmiştir. Elde edilen satış bedelinin, tapuda belirtilen hisse oranlarına göre taraflar arasında paylaştırılması gerektiği açıktır. Mahkeme, satış bedelinin adil ve doğru bir şekilde pay sahiplerine dağıtılması için gerekli hesaplamaları yaparak hüküm tesis etmelidir.”

Künye:
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2020/4321 E., 2021/5123 K., T. 19.10.2021​

Bilirkişi Raporu Yetersizse Mahkeme Yeni Bir Bilirkişi İncelemesi Yapmalıdır

Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu eksik veya yetersiz ise mahkeme ek rapor ya da yeni bilirkişi tayin ederek yeniden değerlendirme yapmalıdır.

“Dava konusu taşınmazın kıymet takdirine ilişkin olarak alınan bilirkişi raporunda taşınmazın imar durumu, emsal satışlar ve kullanım amacı gibi unsurlar yeterince değerlendirilmemiştir. Bu şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi isabetsizdir. Mahkeme, eksiklikleri tamamlamak amacıyla ek rapor alınmasına veya yeni bir bilirkişi heyeti oluşturulmasına karar vermelidir.”

Künye:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2020/4785 E., 2021/1895 K., T. 02.06.2021​

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Kararı Kesinleşmeden İcra Takibi Başlatılamaz

Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden önce satış işlemleri başlatılamaz; kesinleşme beklenmelidir.

“Mahkemece verilen ortaklığın giderilmesine ilişkin satış kararı, kesinleşmeden icra dairesince satış işlemlerine geçilemez. İcra müdürlüğünün satış işlemlerini başlatabilmesi için kararın kesinleştiğinin mahkeme tarafından tasdik edilmesi gerekmektedir. Aksi halde yapılan satış işlemleri hukuken geçersizdir.”

Künye:
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/5043 E., 2020/6754 K., T. 09.12.2020​

Taraflar Anlaşarak Ortaklığı Sona Erdirmişse İzale-İ Şuyu Davası Konusuz Kalır

Taraflar dava sürecinde anlaşarak ortaklığı sona erdirirlerse mahkeme, konusuz kalan dava hakkında karar vermelidir.

“Dava sırasında tarafların anlaşarak ortaklığı sona erdirdikleri ve malların paylaştırıldığı tespit edilmiştir. Bu durumda mahkemenin artık ortaklığın giderilmesine karar vermesine gerek bulunmayıp, davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına hükmetmesi gerekir.”

Künye:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2021/2430 E., 2021/5452 K., T. 22.12.2021​