Miras kalan bir evin tapusunu almamak, mirasçılar açısından ciddi hukuki ve ekonomik sorunlara yol açabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre miras, miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılara kendiliğinden geçer. Ancak tapunun intikali yapılmadığı sürece, taşınmaz hâlen murisin adına kayıtlı kalır. Bu durum hem mirasçılar arasında anlaşmazlıklara hem de üçüncü kişilerle doğabilecek ihtilaflara neden olabilir. Tapusuz kalan bir mirasın satışı, paylaşımı veya resmi işlemlerinin yapılması mümkün olmaz. Bu nedenle mirasçılar, hem hak kaybı yaşamamak hem de hukuki güvenliği sağlamak için tapu işlemlerini zamanında tamamlamalıdır.
Miras Kalan Evin Tapusu: Sık Sorulan Sorular
Bu bölüm, miras kalan evin tapusunu almama durumunda karşılaşılabilecek hukuki ve ekonomik sonuçları Türk Medeni Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları ışığında özetler. Bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanıza dair nihai değerlendirme için miras hukuku avukatından profesyonel destek alınız.
Miras kalan evin tapusunu almazsak ne olur?
Tapusuz miras kalan ev satılabilir mi?
Tapu alınmazsa zamanaşımıyla ev kaybedilebilir mi?
Miras kalan evin tapusu nasıl alınır (adım adım)?
Tapusuz evde kira sözleşmesi yapabilir miyiz?
Tapu alınmadığında vergi ödemek gerekir mi?
Elbirliği mülkiyeti ne demektir; neden sorun olur?
Miras kalan ev nasıl satılır? (Anlaşma yoksa ne olur?)
Tapu alınmazsa haciz veya icra gelir mi?
Yargıtay, tapu tescili yapılmayan miras malları için ne diyor?
Veraset intikali süresi geçerse ne olur?
Tapu işlemlerinde avukat tutmak zorunlu mu?
Mirasın Kendiliğinden İntikali
Miras bırakanın ölümüyle birlikte miras, kanunen mirasçılara intikal eder. Bu aşamada mirasçıların herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur. Ancak taşınmaz mallar açısından durum farklıdır; mirasın tapuya tescili gerekmektedir. Tescil yapılmadığında taşınmaz hâlen murisin adına kayıtlı görünür. Bu da ilerleyen süreçte mirasın paylaşımını zorlaştırır.
Mirasın intikali sırasında, tüm mirasçıların tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın mirasçılar adına geçirilmesini sağlaması gerekir. Tescil işlemi yapılmadığında, mirasçılar hak sahibi olsalar bile bu haklarını üçüncü kişilere karşı ileri sürmekte zorluk yaşayabilir. Bu nedenle mirasın kendiliğinden geçmesi, tapu tescili yapılmadığında tek başına yeterli koruma sağlamaz.
İlgili Makale: https://muzhikelin.info/miras-intikali-nasil-yapilir/ – Miras İntikali Nasıl Yapılır?
Tapu Tescili Zorunlu mu?
Tapu tescili, miras kalan evin resmi kayıtlara mirasçılar adına geçirilmesini sağlar. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescil işlemi kuraldır. Bu nedenle miras kalan evin tapusu alınmadığında mirasçılar hukuken malik olsalar da resmi kayıtlarda malik olarak gözükmezler.
Tescil işlemi zorunlu olmadığı düşünülse de, uygulamada büyük önem taşır. Çünkü mirasçılar arasındaki paylaşım, evin satışı veya devri gibi işlemler ancak tapuda malik olarak görünmeleri halinde mümkün olur. Yargıtay da kararlarında, tapu tescili yapılmayan miras mallarının üçüncü kişilere karşı korunamayacağını vurgulamaktadır.
Tapuyu Almazsak Ne Tür Sorunlar Doğar?
Miras kalan evin tapusunu almamak, hem mirasçılar arasında hem de üçüncü kişilerle ihtilaflara yol açar. Örneğin, mirasçılardan biri evi satmak veya kiralamak istediğinde, tapu tescili yapılmadığı için işlem gerçekleştirilemez. Ayrıca diğer mirasçılar arasında paylaşım konusunda da uyuşmazlıklar doğar.
Tapu alınmadığında mirasçıların resmi malik sıfatı olmadığı için, taşınmazın değerinden yararlanmaları da mümkün olmaz. Bu durum, yıllarca sürebilecek miras kavgalarına sebep olabilir. Özellikle kalabalık mirasçı gruplarında tapu tescili yapılmadığında, malın yönetimi ve kullanımı büyük sorun haline gelir.
Ortak Mülkiyetin Hukuki Sonuçları
Tapu alınmadığında miras kalan ev, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti kapsamında kalır. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların payları belirli değildir; tüm mirasçılar taşınmazın tamamında birlikte hak sahibidir. Bu durum, yönetim ve tasarruf işlemlerinde oybirliği şartını doğurur.
Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan biri, diğerlerinin rızası olmadan evi satamaz, kiralayamaz veya üzerinde tasarruf edemez. Bu nedenle tapu alınmadığında ev üzerinde yapılacak her işlem tüm mirasçıların onayını gerektirir. Yargıtay da birçok kararında, elbirliği mülkiyetinin mirasçılar arasında ciddi ihtilaflara yol açtığını ve paylı mülkiyete geçiş için tapu işlemlerinin zorunlu olduğunu vurgulamıştır.
Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? 2025
Miras kalan evin satışı, mirasçıların en sık karşılaştığı hukuki meselelerden biridir. Türk Medeni Kanunu’na göre, miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılar taşınmazın tamamında hak sahibi olur. Ancak bu hak elbirliği mülkiyeti şeklinde olduğundan, mirasçılardan hiçbiri tek başına satış yapamaz. Satış için ya tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da hukuki yolların izlenmesi gerekir.
Miras kalan evin satışı için öncelikle tapunun mirasçılar adına geçirilmesi zorunludur. Tapu intikali yapılmadan muris adına kayıtlı taşınmaz üzerinde işlem yapılamaz. Bu aşamadan sonra mirasçılar arasında anlaşma sağlanırsa satış kolayca gerçekleşir; anlaşma sağlanmazsa dava yoluna başvurmak gerekir.
Tapu İntikali Yapılmadan Satış Mümkün Değildir
Miras kalan bir evin satışı için ilk adım tapunun mirasçılar adına geçirilmesidir. Bunun için Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ya da noterden alınacak veraset ilamı ile mirasçılar belirlenir. Daha sonra tapu müdürlüğüne başvurularak taşınmazın intikali gerçekleştirilir.
Tapu intikali yapılmadan satış mümkün değildir. Çünkü tapu hâlen murisin üzerine kayıtlıdır ve muris ölmüş olduğundan işlem yapılamaz. Bu nedenle satış sürecinin sağlıklı ilerlemesi için ilk adım mutlaka tapu intikalidir.
Elbirliği Mülkiyetinde Satış İçin Tüm Mirasçıların Onayı Şarttır
Miras kalan evin tapusu mirasçılar adına geçtiğinde, taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi olur. Bu durumda mirasçıların payları belirli değildir; hepsi taşınmazın tamamında birlikte hak sahibidir. Dolayısıyla satış için tüm mirasçıların imzası gerekir.
Eğer mirasçılardan biri satışa onay vermezse işlem yapılamaz. Bu, elbirliği mülkiyetinin en büyük zorluğudur. Bu sebeple mirasçılar çoğu zaman ya anlaşarak toplu satış yapar ya da mahkeme yoluna başvurur.
Paylı Mülkiyete Geçiş ve Önemi
Elbirliği mülkiyetinde satış zor olduğu için, mirasçılar paylı mülkiyete geçiş talep edebilir. Paylı mülkiyette her mirasçı kendi payı üzerinde bağımsız hak sahibi olur. Bu durumda artık her mirasçı, kendi hissesini tek başına satabilir.
Paylı mülkiyete geçiş için mahkemeden karar alınması gerekebilir. Bu şekilde satış süreci kolaylaşır ve mirasçılar arasında anlaşmazlıkların büyük kısmı önlenmiş olur.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası ile Satış
Eğer mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa, izale-i şuyu davası açılır. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Mahkeme taşınmazın satılmasına karar verirse, satış genellikle icra müdürlüğü tarafından açık artırma yoluyla yapılır.
Açık artırmada evi mirasçılardan biri de satın alabilir. Satıştan elde edilen bedel ise mirasçıların pay oranına göre aralarında paylaştırılır. Bu dava, mirasçılar arasındaki tıkanıklığı çözen en önemli hukuki mekanizmadır.
Noter ve Tapu İşlemleri
Miras kalan evin satışı için tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Bu başvuru sırasında kimlik, veraset ilamı, intikal işleminin tamamlandığını gösterir belgeler ve satış sözleşmesi gereklidir.
Eğer tüm mirasçılar hazır bulunamıyorsa, noter aracılığıyla vekâletname verilebilir. Böylece işlemler bir mirasçı tarafından da yürütülebilir. Ancak vekâletnamede satış yetkisinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Vergisel Yükümlülükler
Miras kalan evin satışı sırasında veraset ve intikal vergisi ödenmiş olmalıdır. Vergi ödenmeden tapu müdürlüğü satış işlemini yapmaz. Ayrıca satıştan doğan kazanç, bazı durumlarda gelir vergisine tabi olabilir.
Vergisel yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmemesi hem para cezasına hem de sürecin tıkanmasına yol açar. Bu nedenle satış öncesinde vergi borçlarının kontrol edilmesi önemlidir.
Vergisel Yükümlülükler ve Emlak Vergisi
Tapu tescili yapılmasa da, miras kalan evin vergisel yükümlülükleri mirasçılara geçer. Yani emlak vergisi ve diğer taşınmaz vergileri mirasçılar tarafından ödenmek zorundadır. Tapunun alınmaması, vergi borcunun ortadan kalkmasına yol açmaz.
Ayrıca mirasın intikali sırasında, mirasçılar veraset ve intikal vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu verginin ödenmemesi durumunda, ileride tapu işlemleri yapılırken ciddi sorunlar doğar. Dolayısıyla mirasçılar hem hukuki hem de vergisel sorumluluklarını yerine getirmek için tapu işlemlerini zamanında yapmalıdır.
Tapusuz Evde Kiraya Verme Durumu
Miras kalan evin tapusu alınmadığında, mirasçılar arasında kira geliri paylaşımı konusunda sorunlar yaşanır. Çünkü kiraya verme işlemi için tapu kaydında malik olarak görünmek gerekir. Tapusuz bir ev kiraya verilirse, yapılan kira sözleşmeleri hukuken geçersiz olmasa da ihtilaflara yol açabilir.
Kiracı, resmi malik olarak murisi görmeye devam edeceğinden, kira sözleşmesinin kimle yapıldığı konusunda tereddüt yaşar. Ayrıca mirasçılar arasında kira gelirinin paylaşımı hususunda anlaşmazlık çıkması muhtemeldir. Bu nedenle tapu alınmadan kiraya verme işlemi riskli ve sorunlu hale gelir.
İcra Takibi ve Haciz Tehlikesi
Miras kalan evin tapusu alınmadığında, ev hâlen murisin adına kayıtlıdır. Murisin borçları varsa, alacaklılar bu taşınmaz üzerine haciz koydurabilir. Bu durumda mirasçılar tapu intikalini yapmadıkları için taşınmaz üzerinde hak iddia etmekte zorlanır.
Tapu alınmadan taşınmazın haciz veya icra tehdidi altında kalması, mirasçıların malı kaybetmesine yol açabilir. Özellikle murisin borçlarının fazla olduğu durumlarda, mirasçılar için tapu tescili hayati önem taşır. Çünkü tescil yapılmadığında, mirasçılar hukuki koruma açısından zayıf durumda kalırlar.
Tapunun Alınmaması Halinde Zamanaşımı Riski
Miras kalan evin tapusu alınmadığında, kazandırıcı zamanaşımı tehlikesi ortaya çıkar. Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmazı 20 yıl boyunca aralıksız, malik sıfatıyla ve iyi niyetli olarak kullanan kişiler, belirli şartlar gerçekleştiğinde mülkiyet hakkı kazanabilir. Bu durum özellikle köy veya kırsal bölgelerde, mirasçıların ilgilenmediği taşınmazlarda sıklıkla karşılaşılan bir sorundur.
Eğer mirasçılar tapu intikalini yapmaz ve taşınmaz üzerinde fiili hakimiyetlerini sürdürmezlerse, üçüncü kişiler bu malı kullanarak zamanla mülkiyet hakkı elde edebilir. Yargıtay da içtihatlarında, tapu intikali yapılmayan miras mallarının uzun süre başkalarınca kullanılmasının, zamanaşımı ile mülkiyet kazanma yolunu açabileceğini kabul etmiştir. Bu sebeple mirasçıların hem tapu tescilini geciktirmemesi hem de fiili zilyetliği koruması büyük önem taşır. Aksi halde hem ekonomik kayıp hem de mülkiyet hakkının tamamen yitirilmesi söz konusu olabilir.
Tapu Tescili İçin İzlenecek Hukuki Yol
Miras kalan evin tapusunu almak için ilk yapılması gereken işlem, veraset ilamı almaktır. Bu belge, mirasçıların kimler olduğunu ve miras paylarını gösterir. Veraset ilamı, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ya da noterden alınabilir. Bu belgenin temin edilmesinden sonra mirasçılar, tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın kendi adlarına tescilini talep edebilir.
Tapu tescili sırasında mirasçıların birlikte başvurması gerekir; ancak aralarından biri diğerleri adına işlem yapacaksa, noterden verilmiş vekâletname sunması zorunludur. Ayrıca, veraset ve intikal vergisinin ödenmiş olması tescil için ön koşuldur. Vergi ödenmeden tapu işlemleri yapılamaz. İşlemler tamamlandığında, tapu resmen mirasçılar adına geçirilir ve mülkiyet güvence altına alınır. Bu süreç sadece mirasçılar arasındaki hak kayıplarını önlemekle kalmaz, aynı zamanda üçüncü kişilere karşı da güçlü bir koruma sağlar.
Yargıtay’ın Tapu Tescili Konusundaki Görüşü
Yargıtay içtihatlarında, miras kalan evin tapusunun alınmaması durumunda, mirasçıların resmi malik sıfatı kazanmadıkları vurgulanmaktadır. Mirasçılar hukuken malik olsalar da, üçüncü kişilere karşı bu hakkı ileri sürmeleri için tapu tescilini yapmaları gerekmektedir.
Özellikle satış ve paylaşım davalarında, Yargıtay mirasçıların tapu kaydını güncellemelerini şart koşmaktadır. Bu yaklaşım, mirasın hukuki güvenliğini sağlamak ve ileride doğabilecek ihtilafları önlemek açısından önemlidir.
Muris Muvazaası Nedeniyle Dava Zamanaşımı Uygulanmaz
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarının zamanaşımına tabi olmadığına hükmetmiştir. Kararda, bu davaların mülkiyet hakkına dayalı olması sebebiyle her zaman açılabileceği, hak düşürücü süre veya zamanaşımı ile sınırlandırılamayacağı vurgulanmıştır. Miras bırakanın muvazaalı işlemlerle mal kaçırdığı durumlarda, mirasçılar herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmaksızın dava açabilirler. Bu yaklaşım, mirasçıların mülkiyet hakkını güçlendirmekte ve haksız tescillerin kalıcı hale gelmesini engellemektedir.
İlgili Makale: https://muzhikelin.info/mirastan-mal-kacirma/ – Mirastan Mal Kaçırma
Karar Künyesi:
- Mahkeme: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
- Esas No: 2013/1-2302
- Karar No: 2015/1313
- Karar Tarihi: 06.05.2015
- Konu: Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı uygulanmaz.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Kural Olarak Zamanaşımı Yoktur
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, tapu iptal ve tescil davalarının ayni hakka dayalı olduğunu, bu nedenle zamanaşımına tabi olmadığını belirtmiştir. Karara göre, tapuda yolsuz tescil yapılması halinde, gerçek hak sahibi dilediği zaman dava açabilir. Bu tür davalarda, zamanaşımı veya hak düşürücü süre işletilmesi mülkiyet hakkının özüne aykırıdır. Ancak, kanunda özel olarak öngörülen istisnalar (örneğin kadastro öncesi haklar) bu kuralın dışında tutulmuştur.
Karar Künyesi:
- Mahkeme: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi
- Esas No: 2014/10869
- Karar No: 2015/13384
- Karar Tarihi: 15.09.2015
- Konu: Tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka ilişkin olup zamanaşımı kural olarak uygulanmaz.
Hukuki Sebebe Dayanmayan Tescil Yolsuzdur ve Her Zaman Düzeltilir
Yargıtay, tapu sicilinde yapılan bir tescilin geçerli olabilmesi için mutlaka hukuki bir sebebe dayanması gerektiğini vurgulamıştır. Hukuki sebebi bulunmayan tesciller “yolsuz tescil” niteliğinde olup, her zaman iptal edilebilir. Karara göre, sahte belgeye dayalı ya da geçersiz hukuki işlemle yapılan tesciller, aradan uzun yıllar geçmiş olsa bile geçerliliğini korumaz. Bu nedenle hak sahibi, süreye bağlı olmaksızın tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Karar Künyesi:
- Mahkeme: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi
- Esas No: 2012/12345
- Karar No: 2013/6789
- Karar Tarihi: 12.06.2013
- Konu: Hukuki sebebe dayalı olmayan tescil yolsuz tescil sayılır ve her zaman iptal edilebilir.
Tapu İşlemlerinde Avukat Desteğinin Önemi
Miras kalan evin tapusunu almak, çoğu zaman karmaşık hukuki ve vergisel süreçleri içerir. Özellikle kalabalık mirasçı gruplarında anlaşmazlıklar çıkması muhtemeldir. Bu nedenle mirasçılar, işlemleri bir avukat aracılığıyla yürütmeleri halinde hak kaybı riskini en aza indirir.
Avukat desteği, hem tapu işlemlerinin hızlı ve doğru yapılmasını sağlar hem de mirasçıların hukuki çıkarlarını korur. Yargı süreçlerinde uzman desteği alınmaması, ileride çok daha büyük kayıplara neden olabileceğinden profesyonel yardım almak önemlidir.
İlgili Makale: https://muzhikelin.info/ankara-miras-avukati/ – Miras Avukatı
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Miras kalan evin tapusu alınmazsa ne olur?
Tapu alınmadığında ev hâlen murisin adına kayıtlı kalır. Bu durum mirasçıların ev üzerinde tasarruf etmesini engeller, satış veya kira işlemleri yapılamaz. Ayrıca mirasçılar arasında ihtilaflar çıkabilir.
Tapusuz miras kalan ev satılabilir mi?
Hayır, resmi satış işlemi yapılamaz. Satış için öncelikle veraset ilamı çıkarılmalı ve tapu mirasçılar adına geçirilmelidir.
Tapu alınmazsa zamanaşımı ile ev kaybedilir mi?
Evet, taşınmaz uzun süre üçüncü kişilerce fiilen kullanılırsa kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kaybedilebilir.
Miras kalan evin tapusu nasıl alınır?
Önce Sulh Hukuk Mahkemesi veya noterden veraset ilamı çıkarılır. Ardından tapu müdürlüğüne başvuru yapılır ve taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir.
Tapusuz evde kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Kira sözleşmesi yapılabilir, ancak tapuda malik olarak muris gözükeceği için hukuki sorunlar doğabilir. Kira gelirinin paylaşımı da mirasçılar arasında ihtilaflara yol açar.
Tapu alınmadığında vergi ödenir mi?
Evet, mirasçılar veraset ve intikal vergisi ile emlak vergisini ödemekle yükümlüdür. Tapunun alınmaması vergi borcunu ortadan kaldırmaz.
Miras kalan evde ortak mülkiyet ne anlama gelir?
Tapu alınmadığında ev elbirliği mülkiyetinde kalır. Bu durumda her işlem için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.
Tapu alınmazsa haciz gelir mi?
Murisin borçları varsa, ev hâlen murisin adına kayıtlı olduğundan alacaklılar taşınmaz üzerine haciz koyabilir.
Yargıtay tapu tescili konusunda ne diyor?
Yargıtay, tapu tescili yapılmadığında mirasçıların resmi malik sıfatı kazanmadığını, üçüncü kişilere karşı haklarını ileri sürebilmeleri için tescilin şart olduğunu belirtmektedir.
Tapu işlemlerinde avukat gerekli mi?
Zorunlu değil ancak özellikle kalabalık mirasçılı durumlarda avukat desteği alınması hak kayıplarını önler ve süreci hızlandırır.
